คนอยากมีบ้านต้องรู้! กฎหมายระยะร่นก่อนสร้างบ้าน

สำหรับใครที่อยากมีบ้านในฝันเป็นของตัวเอง การจ้างบริษัทรับสร้างบ้านนั้นเป็นตัวเลือกที่ดี เนื่องจาก การสร้างบ้านต้องมีความรู้เรื่องกฎหมาย เกี่ยวกับการก่อสร้างเป็นอย่างดี โดยเฉพาะเรื่องของ “ระยะร่นบ้าน” ที่ต้องเช็กระยะห่างตามแนวเขตที่ดิน ถนน สระน้ำ และที่สาธารณะให้ดี ว่าตรงตามกฎหมายควบคุมอาคารไหม เพื่อให้สร้างบ้านได้อย่างปลอดภัย และมีการระบายอากาศ รวมถึงรักษาสภาพแวดล้อมที่ดี

ในบทความนี้ Royal House จะพาทุกคนมาศึกษากฎหมายระยะร่นในกรุงเทพฯ ก่อนจะจ้างบริษัทรับสร้างบ้าน เพื่อให้เข้าใจในการก่อสร้างแบบเจาะลึกมากขึ้น หากพร้อมแล้ว ไปดูกันเลย

ทำความเข้าใจ “ระยะร่น” ก่อนปลูกบ้าน กับบริษัทรับสร้างบ้าน กทม.

ระยะร่น คือ ระยะห่างของแนวอาคารกับแนวเขตที่กฎหมายกำหนด เช่น พื้นที่ข้างเคียง คูคลอง หรือถนน ตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งกฎระยะร่นนั้นแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ ทั้งในเขตเมือง เขตชนบท หรือแม้แต่ในแต่ละเทศบาล เนื่องจาก สภาพแวดล้อม และความหนาแน่นของประชากรที่แตกต่างกัน 

ดังนั้น ก่อนเริ่มการก่อสร้าง จึงควรตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับระยะร่นกับหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง หรือบริษัทรับสร้างบ้านที่มีประสบการณ์ ให้คำแนะนำ และคำนวณระยะร่นที่ถูกต้องให้ เพื่อให้แน่ใจว่าแบบแปลนบ้านของคุณ จะเป็นไปตามข้อกำหนดทั้งหมด ทั้งนี้ กฎหมายระยะร่นใน กทม. และต่างจังหวัดมีความแตกต่างกัน ดังนี้

• กรุงเทพมหานคร

เมื่อพูดถึงระยะร่นในเขตกรุงเทพฯ ต้องพิจารณากฎกระทรวงฉบับที่ 55 และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 โดยหากข้อบัญญัติ กทม. กำหนดไว้แตกต่างจากกฎกระทรวง จะให้ยึดตามข้อบัญญัติ กทม. เป็นหลัก ซึ่งจะมีข้อกำหนดที่ค่อนข้างเข้มงวด เพื่อให้มีพื้นที่ว่างระหว่างอาคาร ช่วยในเรื่องการระบายอากาศ แสงสว่าง และความปลอดภัยในกรณีเกิดเหตุฉุกเฉิน

• ต่างจังหวัด

ในขณะที่พื้นที่ต่างจังหวัด ส่วนใหญ่จะใช้กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งเป็นกฎหมายลูกที่ออกมาเพื่อให้รายละเอียดเพิ่มเติม จากพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งกฎหมายฉบับนี้มีความยืดหยุ่นมากกว่าเล็กน้อย

สร้างบ้านให้ถูกกฎหมายระยะร่น แบบสบายใจไร้กังวล 

การสร้างบ้านให้ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นการลงทุนระยะยาว เพราะฉะนั้นการศึกษา และทำความเข้าใจเรื่องระยะร่นก่อนการก่อสร้าง จึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้คุณได้บ้านเดี่ยวที่สวยงาม แข็งแรง และปลอดภัยจากปัญหาทางกฎหมายในอนาคต ซึ่งบริษัทรับสร้างบ้าน กทม. ได้สรุปกฎหมายระยะร่น มาให้แล้วดังนี้ 

1. ระยะร่นจากข้างบ้าน หรือหลังบ้านติดกัน

เมื่อมีบ้านหลังอื่น ๆ อยู่ด้านข้าง หรือด้านหลังที่ติดกัน จะต้องมีการร่นระยะห่างจากเขตที่ดินข้างบ้านดังกล่าว ตามข้อกำหนดของกฎหมาย ซึ่งเป็นมาตรการสำคัญในการวางแผนการก่อสร้าง เพื่อรักษาความปลอดภัย และการใช้พื้นที่อย่างเหมาะสม ดังนี้

• กรณีอยากให้มีช่องเปิด (ประตู หน้าต่าง ช่องแสง ช่องระบายอากาศ หรือระเบียง) ตามบัญญัติ กทม. ข้อ 54 บ้านเดี่ยวสูงไม่เกิน 9 เมตร (ตั้งแต่ชั้น 2 ของบ้านลงมา) ต้องเว้นระยะร่นจากเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 2 เมตร แต่หากบ้านสูงเกิน 9 เมตร (ตั้งแต่ชั้น 3 ขึ้นไป) ต้องห่างจากเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 3 เมตร 
• กรณีพื้นที่เกิน 300 ตร.ม. ตามบัญญัติ กทม. วรรคแรกข้อ 55 หากบ้านเดี่ยวสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องเว้นที่ว่างรอบแนวเขตที่ดิน รวมถึงด้านข้างบ้าน และหลังบ้านอย่างน้อย 1 เมตร แต่หากบ้านสูงเกิน 15 เมตร ต้องมีพื้นที่ว่างโดยรอบอาคาร (รวมถึงด้านข้างบ้าน และหลังบ้าน) ไม่น้อยกว่า 2 เมตร 
• กรณีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตร.ม. ไม่ว่าจะสูงมากกว่า หรือน้อยกว่า 15 เมตร ตามบัญญัติ กทม. ข้อ 56 ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิด สามารถสร้างห่างจากเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร แต่ถ้าต้องการห่างน้อยกว่า 50 ซม. ต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร จากเจ้าของที่ดินข้างเคียงนั้นก่อน

2. ระยะร่นจากถนนสาธารณะ

หากบ้านเดี่ยวมีด้านหน้า หรือด้านใดด้านหนึ่ง ของตัวที่ดินติดถนนสาธารณะ ก็จะต้องถูกกำหนดให้ร่นระยะห่างจากถนนสาธารณะตามข้อกำหนด ดังนี้ 

• กรณีบ้านสูงไม่เกิน 3 ชั้น หรือสูงไม่เกิน 10 เมตร และมีพื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตร.ม. ต้องอยู่ใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจาก “กึ่งกลาง” ถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร ไม่ให้มีส่วนของอาคารล้ำเข้ามาในแนวร่นดังกล่าว ยกเว้นรั้วหรือกำแพงกั้นแนวเขต ที่สูงไม่เกิน 2 เมตร ตามบัญญัติ กทม. ข้อ 50
• กรณีบ้านสูงเกิน 3 ชั้น หรือสูงเกิน 10 เมตร หรือมีพื้นที่เกิน 1,000 ตร.ม. โดยบ้านที่มีขนาดกว้างใหญ่ จะมีข้อบัญญัติแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความกว้างของถนนสาธารณะ ดังนี้

• กรณีบ้านมีที่ดินติดมุมถนนสาธารณะ ถ้าที่ดินของบ้านเดี่ยวที่อยู่มุมถนนสาธารณะ มีความกว้างตั้งแต่ 3 เมตรแต่ไม่เกิน 8 เมตร และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา รั้วหรือกำแพงกั้นเขตต้องปาดมุมมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และทำมุมกับแนวถนนสาธารณะเป็นมุมเท่า ๆ กัน โดยไม่ให้มีรั้ว กำแพง หรือส่วนของบ้านยื่นล้ำเข้ามาในที่ดินส่วนที่ปาดมุม ตามบัญญัติ กทม. ข้อ 51

3. ระยะร่นจากแหล่งน้ำ

พื้นดินบริเวณใกล้แม่น้ำ คู และคลอง มักมีความอ่อนตัว และง่ายต่อการถูกกัดเซาะ ดังนั้น จึงต้องศึกษาบทบัญญัติ กทม. เกี่ยวกับการสร้างบ้านใกล้แหล่งน้ำสาธารณะให้ดี ก่อนปลูกบ้านริมแม่น้ำ ดังนี้

• กรณีแหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร แนวอาคารควรห่างจากเขตแหล่งน้ำนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร
• กรณีแหล่งน้ำกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แนวอาคารควรห่างจากเขตแหล่งน้ำนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 42
• กรณีเป็นแหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น ทะเลสาบ ทะเล ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำนั้นอย่างน้อย 12 เมตร

*หมายเหตุ อาคารที่สร้างเข้าไปในลำน้ำในเขตกรุงเทพฯ หรือพื้นที่อื่น ๆ ในไทย จะต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเดินเรือในน่านน้ำไทย โดยไปขออนุญาตปลูกสร้างสิ่งก่อสร้าง ที่สำนักงานเจ้าท่าภูมิภาค

และทั้งหมดนี้ คือ ข้อมูลเกี่ยวกับระยะย่นในการสร้างบ้านเดี่ยว ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีความจำเป็นทั้งต่อผู้อยู่อาศัย และบริษัทรับสร้างบ้าน กทม. ต้องเรีบนรู้ เพื่อให้รู้รายละเอียด และพูดคุยกันอย่างเข้าใจในทิศทางเดียวกัน รวมถึงทำให้การตกลงในการก่อสร้างราบรื่นมากขึ้น 

ทั้งนี้ ไม่ว่าคุณกำลังจะวางแผนสร้างบ้านในกรุงเทพฯ หรือต่างจังหวัด การทำความเข้าใจกับกฎหมายระยะร่น และข้อบังคับท้องถิ่นอื่น ๆ เป็นขั้นตอนสำคัญในกระบวนการสร้างบ้าน การปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญ เช่น บริษัทรับสร้างบ้านที่มีทีมงานสถาปนิก และวิศวกรโดยตรง จะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่า การสร้างบ้านในฝันจะถูกต้องตามกฎหมาย และปลอดภัยสำหรับทุกคน

อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบริษัทรับสร้างบ้าน กทม. สามารถเลือกใช้บริการ Royal House ซึ่งเป็นบริษัทรับสร้างบ้านที่ให้บริการเกี่ยวกับบ้านอย่างครบครันไม่ว่าจะเป็น การสำรวจที่ดิน การช่วยเลือกแบบบ้าน การติดต่อประสานงานหน่วยงานราชการ หรือการติดต่อสถาบันทางการเงินเพื่อการปลูกสร้างบ้าน ไปจนถึงการปลูกสร้างบ้าน นอกจากนี้ ยังมีผู้เชี่ยวชาญที่น่าเชื่อถือ และมีประสบการณ์เกี่ยวกับสร้างบ้านมามากกว่า 38 ปี หากสนใจสามารถติดต่อได้ที่ Line: @royalhouse