อยากมีบ้านไม่ควรพลาด ศึกษากฎหมายอาคาร ก่อนจ้างบริษัทรับสร้างบ้าน

เป้าหมายสูงสุดในชีวิตของใครหลาย คือการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่การมีบ้านสักหลักนั้น มีข้อจำกัดอยู่หลายประการในแง่ของกฎหมายตามพื้นที่จังหวัดต่าง ๆ เช่น พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ระเบียบกรุงเทพมหานคร หรือเทศบัญญัติต่าง ๆ เป็นต้น จึงทำให้ผู้ที่อยากมีบ้าน ควรศึกษากฎระเบียบ และข้อบังคับ ไม่ใช่ว่ามีที่ดินแล้วสามารถสร้างบ้านได้เลย

ทั้งนี้ เมื่อได้แบบบ้านจากสถาปนิก หรือบริษัทรับสร้างบ้าน ในขั้นตอนถัดไปคือการยื่นแบบขออนุญาตจากสำนักงานเขต เพราะหากทำการสร้างบ้านก่อนยื่นขออนุญาตนั้น มีบทลงโทษทั้งจำคุก และปรับเงิน รวมถึงมีการปรับเงินรายวัน จนกว่าทำการขออนุญาตอย่างถูกต้อง ดังนั้น ในบทความนี้ Royal House ขอพาทุกคนทราบถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ก่อนจ้างบริษัทรับสร้างบ้าน หากพร้อมแล้ว ไปติดตามอ่านกันได้เลย

ทำไมถึงต้องมีกฎหมายควบคุมอาคาร และมีความสำคัญอย่างไร

กฎหมายควบคุมอาคาร คือกฎหมายที่ต้องการควบคุมการก่อสร้างให้มีความแข็งแรง และมั่นคง อีกทั้งสร้างความปลอดภัยให้สำหรับผู้อยู่อาศัยก็เช่นกัน ซึ่งในทางกฎหมายจะเรียกที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ว่าอาคาร เช่น ตึก บ้านเรือน และสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดที่บุคคลสามารถเข้าอาศัย หรือหาประโยชน์ได้

อย่างไรก็ตาม กฎหมายควบคุมอาคาร ไม่ได้ใช้บังคับทั่วประเทศ โดยใช้บังคับเฉพาะพื้นที่มีความเจริญ และมีการก่อสร้างอาคารอาคารค่อนข้างหนาแน่น แต่หากท้องที่ใดก็ตาม ได้ประกาศพระราชกฤษฎีกาให้ใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หมายความว่า เขตพื้นที่นั้น ถือเป็นเขตควบคุมอาคาร หากต้องการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนกระทำการดังกล่าว โดยการยื่นแบบฟอร์มที่กฎหมายกำหนด 

ทั้งนี้ เมื่อเมืองขยายตัวมากขึ้น ไม่ว่าหัวเมืองใหญ่ของแต่ละจังหวัด หรือในเขตพื้นที่กรุงเทพ และปริมณฑล กิจกรรมต่าง ๆ ของบุคคลก็มากขึ้นตาม ดังนั้น เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยของบ้านเมือง การร่างกฎหมายควบคุมอาคารจึงมีความสำคัญ ดังนี้

• เพื่อสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัย

การจัดสรรพื้นที่การก่อสร้างอาคารในสัดส่วนที่เหมาะสม ทั้งการร่นระยะอาคาร หรือการวางผังอาคารให้แต่ละหลังไม่ติดกันเกินไป และสามารถป้องกันการรบกวนของผู้อยู่อาศัย เช่น เสียง กลิ่น รวมไปถึงการสร้างพื้นที่ความเป็นส่วนตัว อีกทั้งการมีช่องว่างของอาคารที่เหมาะสม ช่วยทำให้อากาศถ่ายเทได้เป็นอย่างดี

• เพื่อความปลอดภัย

สำหรับการควบคุมอาคาร และบ้านเรือน หากมีไม่มีความเป็นระเบียบ หรือแออัดจนเกินไป ย่อมแน่นอนว่าไม่มีความปลอดภัย ซึ่งกฎหมายควบคุมมีความสำคัญอย่างมาก เมื่อเกิดเหตุการณ์ไฟไหม้ เพราะระยะเว้นห่างที่เหมาะสมของบ้าน ช่วยให้รถดับเพลิงเข้ามาปฏิบัติงานได้อย่างสะดวก รวมไปถึงลดโอกาสไฟลุกลามไปยังอาคารใกล้เคียง

• เพื่อความสะดวก

บ้าน เป็นสิ่งปลูกสร้างเมื่อระยะเวลาผ่านไป ต้องได้รับการบำรุง หรือซ่อมแซม โดยหากมีการวางผังอาคาร และเว้นว่างอาคารให้เพียงพอ ไม่ว่าจะเติมต่อ หรือซ่อมแซมอาคารก็สามารถทำได้อย่างสะดวก อีกทั้งการก่อสร้างยังอยู่ในเขตพื้นที่ของตัวเอง ซึ่งไม่ได้รุกล้ำเขตพื้นที่ของเพื่อนบ้าน จึงทำให้ไม่ต้องทำหนังสือร้องขอให้เสียเวลา

เพราะฉะนั้นแล้ว กฎหมายควบคุมอาคารมีความสำคัญเป็นอย่างมาก ในการช่วยจัดการให้บ้านเมืองเป็นระเบียบ และป้องกันปัญหาต่าง ๆ เช่น อัคคีภัย และความแออัดของพื้นที่ อีกทั้งปัญหาต่าง ๆ ที่ตามมาจากเพื่อนบ้าน รวมไปถึงกฎหมายควบคุมอาคาร ที่ต้องควบคุมสิ่งก่อสร้างให้แข็งแรง มั่นคง และสร้างความมั่นใจให้กับผู้อยู่อาศัย ว่าสามารถอยู่ได้อย่างปลอดภัย 

มัดรวมข้อควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายควบคุมอาคาร ก่อนจ้างบริษัทรับสร้างบ้าน

การสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง โดยไม่ศึกษากฎระเบียบ หรือข้อบังคับ อาจเสี่ยงต่อการทำผิดกฎหมายโดยที่ไม่รู้ตัว ซึ่งนอกจากผู้สร้างบ้านทำการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับแบบบ้าน หรือการหาตัวแทนในการสร้าง ทั้งผู้รับเหมา และบริษัทรับสร้างบ้าน แต่เรื่องที่สำคัญไม่แพ้กันคือเรื่องของข้อกฎหมาย

ทั้งนี้ บริษัทรับสร้างบ้านอาจมีบริการที่ครบวงจร ทั้งออกแบบ และคิดงบประมาณการก่อสร้าง รวมไปถึงการยื่นเอกสารร้องขอก่อสร้างอาคาร ถึงอย่างนั้นผู้สร้างบ้านก็ควรมีความรู้เกี่ยวกับข้อกฎหมายเบื้องต้น เพื่อป้องกันการโดนเอาเปรียบ ซึ่งทาง Royal House ได้รวบรวมไว้ให้แล้วกับกฎหมายอาคารเบื้องต้น สำหรับผู้ที่สนใจสร้างบ้าน จะมีอะไรบ้าง ไปดูกันได้เลย

• ที่ดินก่อนปลูกสร้าง

คนที่กำลังจะสร้างบ้านในข้อแรกที่คำนึกถึง คือการตรวจเช็กสภาพของที่ดิน ว่าพื้นที่นั้นอยู่ต่ำกว่าระดับถนน หรือมีช่องทางระบายน้ำหรือไม่ โดยอาจมีการปรับหน้าดิน หรือถมที่ ซึ่งการกระทำเหล่านี้ก็มีกฎหมายที่รองรับ โดยการปรับปรุงที่ดินนั้นต้องกระทำตามพระราชบัญญัติการขุดดิน และถมดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งหากมีการขุดดินลึกเกิน 3 เมตร หรือมีพื้นที่ปากบ่อดินเกิน 10,000 ตร.ม. และการถมดินพื้นที่เกิน 2,000 ตร.ม. นอกจากต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ยังต้องมีการติดตั้งป้ายแสดงข้อมูลการขุด และถมดินตามที่กฎหมายกำหนด

ทั้งนี้การขุดดิน และถมดิน ต้องคำนึงถึงการป้องกันพังทลายของหน้าดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง โดยหากมีการขุดดินใกล้พื้นที่สาธารณะ หรือเขตที่ดินของบุคคลอื่น ต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 2 เท่าของความลึกบ่อ และในการถมดิน ที่มีความสูงของเนินดินเกินกว่าระดับที่ดินข้างเคียง ต้องจัดให้มีการระบายน้ำที่เพียงพอ ซึ่งการกระทำเหล่านี้ต้องได้รับการรองรับจากผู้ได้รับใบประกอบวิชาชีพวิศวกรรมโยธา

เมื่อทำการปรับปรุงที่ดินเสร็จ สิ่งต่อไปคือการขออนุญาตก่อสร้างจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น และเพื่อความสะดวกสบาย เจ้าของที่ดินสามารถว่าจ้างบริษัทรับสร้างบ้านได้ เพราะส่วนใหญ่บริษัทจะเป็นฝ่ายในการดำเนินการให้ในส่วนนี้

• สร้างบ้านเต็มที่ดินไม่ได้

หากได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างบ้านได้แล้ว ข้อกฎหมายต่อมาที่ควรคำนึกถึง คือพระราชบัญญัติการควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ได้กำหนดอาคารอยู่อาศัยต้องมีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด โดยพื้นที่ว่างตามกฎหมายควบคุมอาคาร หมายถึงพื้นที่ปราศจากหลังคา หรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม  เพราะพื้นที่ว่างนี้ทางกฎหมาย ได้สงวนไว้ใช้ประโยชน์อย่างอื่น โดยเจ้าของที่สามารถจัดสรรไว้สำหรับบ่อน้ำ ที่จอดรถ หรือสระว่ายน้ำ เป็นต้น

• ห้ามสร้างบ้านล้ำพื้นที่สาธารณะ

การก่อสร้างบ้านใกล้ถนนสาธารณะนั้น อาจเป็นเรื่องยุ่งยาก เพราะมีข้อบังคับที่ค่อนข้างเยอะ เนื่องจาก หากต้องการก่อสร้างบ้านที่มีความสูงไม่เกิน 6 เมตร ใกล้ถนนที่มีความกว้างไม้เกิน 6 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร อีกทั้งหากสร้างบ้านติดแหล่งน้ำสาธารณะ

เช่น แม่น้ำ คู ลำธาร หรือคลอง ต้องมีการร่นแนวของอาคารให้ห่างจากแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร ในกรณีที่แหล่งน้ำมีความกว้างไม่เกิน 10 เมตร โดยถ้าแหล่งน้ำนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารห่างจากแหล่งน้ำไม่ต่ำกว่า 6 เมตร

• ทุกห้องต้องมีช่องเปิด

สำหรับข้อสุดท้ายที่ควรรู้ก่อนสร้างบ้าน คือไม่ว่าจะสร้างบ้านทึบขนาดไหน ทุกห้องต้องมีช่องเปิด เพื่อใช้รระบายอากาศ หรือมีแสงลอดผ่าน เช่น หน้าต่าง ระเบียบ ช่องแสง ประตู และช่องระบายอากาศ เป็นต้น ซึ่งในแต่ละห้องภายในบ้านก็มีกฎหมายกำหนด ทั้งขนาดความกว้าง และความสูง ทั้งนี้เราอาจปล่อยให้เป็นหน้าที่ของสถาปนิก หรือบริษัทรับสร้างบ้าน

ทั้งหมดนี้ เป็นข้อควรรู้สำหรับคนที่กำลังจะสร้างบ้าน ซึ่งหลายคนอาจมองว่าไม่ได้เกี่ยวข้องกับเจ้าของบ้านโดยตรง โดยเป็นเรื่องของผู้รับเหมา หรือบริษัทรับสร้างบ้าน แต่เรื่องกฎหมายเหล่านี้รู้ไว้ไม่เสียหาย อีกทั้งยังสามารถช่วยตรวจสอบการทำงานของช่างได้อีกว่า บริษัทรับสร้างบ้านที่จ้างมามีมาตรฐานหรือไม่ เพราะข้อมูลเหล่านี้ถือเป็นเรื่องพื้นฐานที่ช่างควรทราบ

เป็นอย่างไรกันบ้างกับข้อควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายอาคาร ก่อนจ้างบริษัทรับสร้างบ้าน ที่เราได้รวบรวมมา สำหรับใครไม่มีเวลาสำหรับการเตรียมเอกสาร ก็สามารถเลือกใช่บริการบริษัทรับสร้างบ้านจาก Royal House ได้ เพราะเรามีผู้เชี่ยวชาญในการสร้างบ้านมามากกว่า 6,000 หลัง พร้อมด้วยทีมงานที่มีประสบการณ์ และเทคโนโลยีที่ทันสมัย ที่ให้การบริการครบวงจร ตั้งแต่การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการสร้างบ้าน ไปจนถึงการดูแลหลังสร้างบ้านแล้วเสร็จ สำหรับใครที่สนใจ หรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อเราได้ที่ Line: @royalhouse